「ここに、サインをお願いします。」
その一言とともに、契約書と重要事項説明書が差し出される。専門用語がぎっしり並んだ、何ページもの書類。
相手は不動産のプロ。こちらは、個人の売主。
契約書をひと通り読んでも、何が書いてあるのか、正直よく分からない。それでも、サインの時間は近づいてくる。
もしその書類のどこかに、「自分だけが後から責任を負わされる一文」が紛れていたら。
今回ご紹介するのは、サインの直前に立ち止まった売主様と、書類の中から見つかった3つの落とし穴の物語です。
契約書案を前に、ページをめくる手が止まった
ご相談者は、関西圏にある古家付き土地（古い建物が建ったまま売りに出す土地）を、不動産会社へ売却することになった個人の売主様です。
話はまとまり、あとは契約を残すのみ。そこへ、買主の不動産会社から契約書案と重要事項説明書案（買主に、物件や取引条件を事前に説明する書面）が届きました。
ページをめくる。知らない言葉が、次々に出てくる。
「特約」（この取引だけで決める、特別な約束事）。「免責」。「契約不適合責任」。
読み進めるほど、分からないことが増えていく。この書き方で、自分はどこまで責任を負うことになるのか。
判を押してしまう前に、第三者の目で確かめたい。そうして、当社にご相談をいただきました。
二つの書類を並べた瞬間、違和感が走った
私たちは、契約書案と重要事項説明書案を机に並べ、一行ずつ照らし合わせていきました。
すると、売主様にとって見過ごせない箇所が、次々と浮かび上がってきたのです。
落とし穴① 同じ契約なのに、二つの書類が違うことを言っている
契約書と重要事項説明書は、本来「同じ取引」を説明する書類です。
ところが——
- お金の支払時期の書き方が、書類によって違う
- 一方では使わないことにした条項が、もう一方では生きたまま残っている
たとえるなら、カーナビと地図が、別々の道を示しているようなもの。
もし、このまま契約したら。数か月後、買主から連絡が入ります。「契約書には、こう書いてあります」。けれど、もう一方の書類には、違うことが書いてある。
どちらが本当の約束なのか。そこで揉めるのは、売主様です。
そこで、二つの書類の記載を整え、食い違いが残らない形にするための修正をご提案しました。
落とし穴② 「そのまま引き渡す」と書いても、守られていなかった
古い建物が建っていた土地には、地面の下に「見えないもの」が眠っていることがあります。
昔の建物の基礎やコンクリート片（ガラ）、使われなくなった浄化槽や古井戸、アスベスト（石綿）を含む建材。こうして地中に残ったものを「地中埋設物」と呼びます。
契約書案は、「現状有姿」（今あるそのままの状態で引き渡すこと）が前提でした。
「そのまま渡すのだから、後から文句は言われないはず」。そう思う方は少なくありません。
けれど、「現状有姿」と書くだけでは、見えない問題の責任まで免れられるとは限らないのです。
もし、引き渡しのあとに、買主が地面を掘ったとしたら。
出てきたのは、誰も知らなかった古い浄化槽。撤去と処分の費用は、思わぬ額になることがあります。その請求が、売主様のもとへ届く可能性が残っていました。
しかも、契約書案の免責（責任を負わなくてよいとすること）の書き方は限定的で、争いになる余地があったのです。
そこで、想定される事象を洗い出し、売主様の責任の範囲をはっきりさせるための条文案をご提案しました。
落とし穴③ 過去の「訳あり」。責任はどこまで？
最後は、過去にその物件で起きた事件や事故など、買う人が心理的に抵抗を感じる事情（心理的瑕疵）の扱いです。
契約書案では、こうした事情を買主に伝える義務（告知義務）の書き方が曖昧で、売主様がどこまで責任を負うのか、読み取りにくい状態でした。
責任の範囲が分からないまま、サインをする。ゴールの見えないまま、約束だけが先に決まってしまうのです。
そこで、売主様の責任の範囲をどう定めるか、いくつかの選択肢と、それぞれの意味を整理してお示ししました。
どれを選ぶかは、売主様ご自身が決めること。大切なのは、「何も分からないまま決まっていた」状態から、「理解したうえで選べる」状態に変えることです。
※売主様が知っていながら伝えなかった事実については、免責の特約があっても効力が認められない場合があります。
このほか、言い回しの統一や誤字脱字など、細かな修正も複数ありました。
提案して終わりではない。本当の確認は、修正版が届いてから
ご提案のあと、売主様は内容を買主側へ伝えられました。ほどなくして、買主側から修正版の契約書と重要事項説明書が届きます。
私たちは、ここでもう一度、すべてを見直しました。
提案した箇所は、本当に直っているのか。直したつもりで、別の食い違いが生まれていないか。一つずつ、照らし合わせていきます。
- 契約書案・重要事項説明書案を精査し、修正提案書を提出
- 売主様が、提案内容を買主側へ提示
- 買主側から届いた修正版を、当社で再精査
- 内容を確認し、完了のご報告
結果：残ったのは、売主様ご自身の判断だけ
確認を終えた結果、提案した主要な修正は、修正版にしっかり反映されていました。
- 書類どうしの記載が、そろっていた
- 地中埋設物やアスベストなどについての免責が、盛り込まれていた
- 心理的瑕疵についての免責も、盛り込まれていた
現在の書面で、契約の手続きに進んで差し支えない状態になりました。
あとは、最終的な契約のご判断を、売主様ご自身で行っていただくだけです。
お客様の声
「これで安心して契約を進められます。」
（個人の売主様）ご助言をいただき、ありがとうございました。
この事例が教えてくれること
- 契約書は、読んだつもりでも見落としが起こりやすいものです。書類どうしのずれも、売主に不利な書き方も、気づきにくい。
- 「そのまま引き渡す」と書くだけでは、地中の問題から守りきれないことがあります。
- 判を押す前に第三者の目を入れる。それだけで、あとの後悔の芽を摘めます。
サインと押印のあとでは、書類を直すことはできません。確認できるのは、サインする前だけです。
あなたの手元にある契約書案は、いかがですか。
この記事に出てきた言葉
- 古家付き土地：古い建物が建ったまま売る土地
- 重要事項説明書：買主に、物件や取引条件を事前に説明する書面
- 特約：この取引だけで決める、特別な約束事
- 現状有姿：今あるそのままの状態で引き渡すこと
- 地中埋設物：地面の下に残っている、昔の建物の基礎やガラ、浄化槽、古井戸など
- 契約不適合責任：引き渡したものが契約の内容と違っていたときに、売主が負う責任
- 免責：責任を負わなくてよいとすること
- 心理的瑕疵：過去の事件・事故など、買う人が心理的に抵抗を感じる事情
- 告知義務：買主に大事な事情を伝える義務
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※本記事は、実際の相談事例を元に、個人が特定されないよう内容を一部変更して再構成しています。場面の描写や「もし〜」の例え話は、読みやすさのための再構成です。契約内容は個別の事情により異なります。本記事は一般的な不動産取引実務の観点からの内容であり、個別の法的判断を保証するものではありません。
